부동산 세제개편 뒤 집값 향방…8월 주택 공급대책이 변수

부동산 세제개편안이 3일 공개된 뒤 서울 주택시장은 곧바로 매물을 쏟아내기보다 세 부담을 따져보는 관망 국면에 들어섰다. 정부가 내놓은 2026년 세제개편안은 종합부동산세를 주택 수가 아닌 가액 중심으로 재편하고, 양도소득세 공제의 축을 보유에서 거주로 옮기는 내용이 뼈대다.

다만 이것은 아직 정부안 단계다. 세법을 실제로 바꾸려면 국회 문턱을 넘어야 하고, 주요 항목의 적용 시점도 대부분 2027년 이후로 잡혀 있다.

여기에 변수가 하나 더 걸려 있다. 정부와 여당이 세제 다음 순서로 예고한 주택 공급대책이다. 이달 집값의 방향은 세금보다 공급 신호에서 갈릴 수 있다는 관측이 시장 안팎에서 나온다.

세제개편안, 어디까지가 확정인가

부동산 세제개편을 읽을 때 먼저 구분해야 할 것은 발표와 시행 사이의 거리다. 3일 세제발전심의위원회를 거쳐 나온 것은 정부의 개편안이며, 법 조문으로 굳어지려면 국회 의결이 남아 있다.

정부는 이달 4일부터 20일까지 개편안을 입법예고한 뒤 차관회의와 국무회의 절차를 밟아 다음 달 3일 이전에 정기국회로 넘긴다는 일정을 내놨다. 손질 대상 법률은 종합부동산세법과 소득세법을 포함해 모두 11개다.

이미 작동 중인 제도와 헷갈려서도 안 된다. 조정대상지역 다주택자에 대한 양도세 중과는 올해 5월 이미 다시 시작됐고, 이번 개편안은 그 중과 폭을 2027~2028년 두 해에 한해 낮춰 매도 통로를 열어주자는 쪽이다. 지금 내는 세금과 개편안이 그리는 세금은 서로 다른 시점의 이야기다.

종부세 개편·양도세 개편, 무엇이 얼마나 달라지나

종부세 개편의 핵심은 실거주 여부로 기본공제를 갈라놓은 대목이다. 1세대 1주택 기준으로 현행 12억원인 공제 한도가 직접 사는 집이면 14억원으로 늘고, 살지 않는 집이면 9억원으로 줄어든다. 정부는 실거주 주택의 경우 시가 20억원 안팎을 과세 문턱으로 삼은 설계라고 설명했다.

세율과 과세표준 산정 방식도 함께 손질된다. 과세표준 6억~12억원 구간의 세율은 0.3%포인트 오르고, 한 해에 늘어날 수 있는 세금의 한도인 세부담 상한은 150%에서 200%로 조정된다.

공시가격에 곱하는 공정시장가액비율도 2027년부터 차례로 높아진다. 지방의 1·2주택자와 1세대 1주택자에는 70%가, 3주택 이상 보유자에는 2028년까지 80%가 적용된다.

양도세 개편은 장기보유특별공제의 이름과 기준을 함께 바꾼다. 제도 명칭은 장기거주소득공제로 바뀌고, 보유 연 4%·거주 연 4%를 더해 최대 80%를 빼주던 방식은 거주 기간에 연 8%를 적용하는 구조로 재편된다.

대신 공제 한도가 새로 생긴다. 2028년에는 20억원, 2029년부터는 10억원이 적용되며 1년의 유예를 둔 뒤 단계적으로 시행된다. 오래 갖고만 있던 집보다 실제 살았던 집에 혜택을 몰아주겠다는 취지다.

다주택자 양도세 중과는 2027~2028년 한시적으로 완화된다. 2주택자에게 20%포인트, 3주택 이상 보유자에게 30%포인트를 얹던 가산 폭이 2027년에는 각각 5%포인트와 10%포인트로, 2028년에는 10%포인트와 15%포인트로 낮아진다. 보유 부담은 키우되 파는 문은 한동안 넓혀두는 구조다.

집값 전망, 매물은 늘고 가격은 내릴까

부동산 세제개편만으로 집값 전망이 한 방향으로 정리되기는 어렵다는 것이 시장의 대체적인 평가다. 전문가들은 고가·비거주 주택과 다주택, 고령 보유자를 중심으로 매물이 늘 여지는 있지만, 서울 핵심 지역은 대기 수요가 두터워 매물 증가가 곧바로 가격 하락으로 번지기는 쉽지 않다고 본다.

하방 경로는 비교적 뚜렷하다. 보유 비용이 커지는 동시에 양도세 부담이 한시적으로 가벼워지는 구간이 생기면서, 정리할 뜻이 있던 소유자에게는 매도 유인이 만들어진다. 완화 기간이 끝나기 직전에 절세 목적의 물량이 몰릴 수 있다는 전망도 제기된다.

상방 경로도 함께 열려 있다. 초고가 구간의 세 부담이 커지자, 그보다 부담이 가벼운 시가 30억원 안팎 구간으로 갈아타려는 수요가 이동할 수 있다는 관측이 나온다. 이른바 똘똘한 한 채 수요가 사라지는 것이 아니라 가격대만 옮겨간다는 얘기다.

임대차 시장은 별도의 변수다. 보유세가 강해지는 국면에서 부담 일부가 임차인에게 전가되고, 전세 물건이 줄면서 월세 전환이 빨라질 수 있다는 우려가 뒤따른다. 결국 가격은 세금 하나로 결정되지 않는다. 공급과 입주물량, 금리와 대출 문턱이 함께 얽혀 방향을 만든다.

발표 직후 현장에서는 뚜렷한 매물 증가가 확인되지 않았다. 강남권 중개업소에는 언제 파는 편이 유리한지 묻는 상담이 잇따르지만, 세무 상담을 거쳐 부담을 계산한 뒤 결정하겠다며 일단 지켜보는 소유자가 많은 것으로 전해졌다.

8월 주택 공급대책, 무엇을 확인해야 하나

세제 다음 순서로 예고된 카드가 주택 공급대책이다. 이재명 대통령은 3일 순방에서 돌아온 당일 부동산·주식시장 점검회의를 7시간 넘게 주재하며, 2022년 이후 누적된 공급 위축이 이른바 공급 절벽으로 이어졌다고 진단하고 기존 대책을 전면 재점검하라고 지시했다.

후속 일정도 잡혔다. 대통령은 7일 오후 부동산 정책 점검 2차 회의를 비공개로 주재할 예정이며, 이 자리에서 관계 부처가 검토한 공급 확대 방안이 보고될 것으로 전해졌다. 여당도 주택시장 안정화 태스크포스를 확대해 국토교통위원회 등 관련 상임위를 함께 참여시키기로 했다.

다만 대책의 실체는 아직 공개되지 않았다. 청와대는 공급 대책의 내용도, 발표 시기도 정해진 것이 없다는 입장을 밝혔다. 당초 지난달 말로 거론되던 발표 시점은 이달 중순 이후로 늦춰졌다는 관측이 정치권에서 나온다.

시장이 확인할 관전 포인트는 세 갈래다. 첫째는 물량이 실제 착공과 입주로 이어지는 시점이다. 신규 공급은 발표한 날이 아니라 입주가 시작되는 시점에 수급으로 나타나므로, 대책에 담길 일정표가 체감 효과를 가른다.

둘째는 수단의 구성이다. 공공택지 확보가 중심인지, 재건축·재개발 등 도심 정비의 속도를 높이는 방식인지에 따라 영향을 받는 지역과 시기가 달라진다.

셋째는 금융·규제 완화가 함께 붙는지 여부다. 대출 문턱이 높게 유지되는 국면에서는 공급 신호만으로 거래가 되살아나기 어렵다. 세제와 공급, 금융이 어떤 조합으로 맞물리는지가 하반기 집값 전망의 실질적인 변수가 될 전망이다.

자주 묻는 질문

Q. 이번 부동산 세제개편은 언제부터 적용되나?

개편안은 입법예고와 국무회의를 거쳐 다음 달 3일 이전 정기국회에 제출될 예정이며, 국회를 통과해야 확정된다. 공정시장가액비율 인상은 2027년, 장기거주소득공제의 공제 한도는 2028년부터 적용하는 것으로 예고됐다.

Q. 집을 전세 주고 다른 곳에 사는 1주택자도 영향을 받나?

그렇다. 비거주 1주택의 종부세 기본공제가 9억원으로 낮아져 과세 대상 범위가 넓어진다. 실제 세액은 공시가격과 공정시장가액비율, 세율에 따라 달라지므로 개별 계산이 필요하다.

Q. 8월 주택 공급대책에는 어떤 내용이 담기나?

현재까지 확정된 내용은 없다. 정부는 가용 물량 확보와 공급 속도를 강조하고 있으나, 규모와 지역, 추진 수단은 발표 자료로 확인해야 한다.

이 글은 공개된 정부 발표와 보도를 정리한 정보성 콘텐츠로, 특정 자산의 매매를 권유하지 않는다. 세법 개정안은 국회 심의 과정에서 달라질 수 있고 공급대책은 발표 전 단계이므로, 실제 의사결정에 앞서 최종 확정 자료를 확인해야 하며 판단과 그 결과에 대한 책임은 본인에게 있다.