종부세 개편, 1주택·다주택 공제·세율 이렇게 바뀐다

종부세 개편 정부안이 8월 3일 발표되면서 실거주 1주택자는 공제 문턱이 높아지고 비거주·다주택자는 과세 기반이 넓어질 전망이다. 재정경제부는 2027년부터 공정시장가액비율과 세율을 단계적으로 조정해 보유 주택 수보다 가격과 실제 거주 여부를 더 반영하겠다고 밝혔다. 다만 국회 심의를 앞둔 법률 개정안이어서 시행 전 내용이 달라질 수 있다.

1주택 종부세, 기본공제와 비율은 어떻게 바뀌나

실제로 사는 1세대 1주택에는 공시가격 14억원까지 기본공제를 허용하는 방안이 담겼다. 현재 12억원에서 2억원 늘어나는 구조로, 정부는 시가 약 20억원 수준까지 과세 대상에서 빠질 것으로 보고 있다. 반대로 보유만 하고 거주하지 않은 1주택의 공제액은 12억원에서 9억원으로 낮추는 안이다.

과세표준 계산에 쓰이는 공정시장가액비율은 2027년에 현행 60%보다 10%포인트 높은 70%를 적용하는 일정이다. 1주택자는 70%가 유지되는 반면, 3주택 이상 및 조정대상지역 다주택자는 2028년 80%로 한 차례 더 올라갈 예정이다. 따라서 1주택이라는 이유만으로 일률적인 감세나 증세가 결정되는 것은 아니다.

오래 보유했다는 이유로 주던 종부세 세액공제도 실제 산 기간을 반영하는 방식으로 이동한다. 정부안은 공제 상한을 2027년 800만원, 2028년 이후 600만원으로 두되, 취학·근무·치료처럼 불가피하게 주소지를 옮긴 기간은 일정 요건 아래 거주기간으로 인정할 계획이다.

다주택 종부세 개편, 2028년 80%까지 오르나

다주택자 종부세에서는 공제 방식 변화가 먼저 체감될 수 있다. 지금은 9억원을 일괄 공제하지만 개편안은 4억원을 기본으로 빼고, 추가 5억원은 전체 보유가액 중 본인이 사는 집의 비중만큼만 인정하도록 설계됐다. 거주 주택이 없거나 그 비중이 낮을수록 공제액이 줄어드는 셈이다.

3주택 이상 또는 조정대상지역 다주택자는 2027년 70%, 2028년 80% 순으로 공정시장가액비율이 올라갈 예정이다. 계산된 보유세가 전년도보다 늘 수 있는 최대 폭도 현행 150%에서 200%로 높이는 방안이 제시됐다. 다만 실제 고지액은 공시가격, 주택별 지분, 재산세 중복분 공제와 세액공제 적용 여부를 함께 따져야 한다.

시가 32억원부터 종부세율 영향이 커지나

종부세율 개편은 낮은 구간보다 고가주택 구간에 초점이 맞춰졌다. 개편안은 과세표준 6억~12억원에 1.3%, 12억~25억원에 2.0%, 25억~50억원에 3.0%, 50억~94억원에 4.0%, 94억원 초과분에 5.0%를 적용하는 체계를 제시했다. 2028년에는 보유 채수보다 합산 가액을 기준으로 세율을 고르는 방식으로 일원화할 계획이다.

보도에서 거론되는 ‘시가 32억원’은 과세표준 6억원 구간을 공시가격 등으로 역산한 예시이지 법에 적힌 시가 기준선은 아니다. 과세표준 25억원도 시세와 같지 않으므로 집값만 보고 세율 구간을 단정하기 어렵다. 공시가격에서 기본공제를 뺀 뒤 70~80%의 비율을 반영해 과세표준을 산출한다는 점을 구분해야 한다.

실거주 1주택 부담은 모두 늘어날까

실거주 1주택 종부세는 기본공제 인상과 세율 조정이 서로 반대 방향으로 작용한다. 한국도시연구소가 서울 아파트 7994개 단지를 대상으로 공시가격이 2028년까지 같다고 가정해 계산한 결과, 보유세가 늘어나는 단지는 4.1%, 줄어드는 단지는 14.7%로 집계됐다. 나머지 81.1%는 거의 변하지 않거나 같았다는 분석이다.

이는 세제 변화만 분리한 민간 연구기관의 추산이어서 실제 결과를 확정하는 수치는 아니다. 향후 공시가격이 오르거나 거주기간, 연령, 공동명의 여부가 달라지면 같은 시세의 주택도 세액이 달라질 수 있다. 초고가 구간에서는 기본공제 확대보다 세율·공제한도 조정 효과가 커 부담이 늘 가능성이 상대적으로 높다.

정부는 2026년 세제개편안 전체로 2027~2031년 5년간 순세수가 3조4430억원 증가하고, 이 가운데 종부세 증가분이 2조1815억원일 것으로 추계했다. 이는 개인별 증세액이 아니라 모든 세목을 합산한 정부 전망치다. 종부세 개편의 시장 반응도 법안 수정 여부와 집값, 금리, 공급 상황에 따라 달라질 수 있다.

자주 묻는 질문

Q. 새 종부세 제도는 언제 시행되나?

개정안이 국회를 통과한다면 2027년과 2028년에 걸쳐 단계적으로 적용될 예정이다. 정부는 8월 4~20일 입법예고, 8월 27일 차관회의, 9월 1일 국무회의를 거쳐 9월 3일 전 국회 제출을 추진하고 있다.

Q. 8월 3일 발표로 개편 내용이 확정됐나?

아니다. 이날 공개된 내용은 정부가 마련한 세법 개정안이며 현행법을 곧바로 바꾼 확정 제도가 아니다. 국회 심사 과정에서 공제액, 세율 또는 시행일이 조정될 수 있다.

Q. 예상 종부세는 무엇을 확인해야 하나?

공시가격 합계에 적용되는 기본공제, 공정시장가액비율, 세율과 세액공제를 순서대로 확인해야 한다. 거주 여부와 주택 수, 조정대상지역 포함 여부에 따라 달라지므로 최종 법률과 국세청 안내를 확인할 필요가 있다.

이 글은 2026년 8월 8일 현재 공개된 정부안과 보도를 정리한 정보성 자료이며 세무·투자 권유가 아니다. 법률은 국회 논의와 하위 규정에서 바뀔 수 있으므로 신고·보유 의사결정 전 세무 전문가와 최신 공문을 확인해야 하며, 판단과 결과에 대한 책임은 본인에게 있다.