국민은행 주담대 6억→3억 축소, 서울 규제지역 아파트 자기자본 다시 계산하기

서울 등 수도권 규제지역에서 아파트를 사려는 실수요자에게 주택담보대출 한도는 자금계획의 출발점이 된다. 정부가 집값 구간에 따라 대출 상한을 차등해 둔 데 이어, 2026년 7월에는 국민은행이 주택구입 목적 주담대 한도를 자체적으로 더 낮추면서 같은 아파트라도 어느 은행에서 대출을 받느냐에 따라 필요한 자기자본 규모가 크게 달라지고 있다.

국민은행, 주택구입 주담대 한도 6억에서 3억으로

KB국민은행은 2026년 7월 10일부터 주택구입 자금 목적의 주택담보대출 한도를 대부분 최대 3억 원으로 축소했다. 수도권 규제지역은 물론 비규제지역까지 폭넓게 적용되는 자체 기준으로, 별도 안내가 있을 때까지 유지된다.

다만 시가 25억 원을 넘는 고가 주택은 기존과 같이 2억 원 상한이 적용된다. 이미 대출 서류 접수가 끝나 승인 단계에 들어간 건에는 종전 한도가 그대로 적용돼, 신청 시점에 따라 한도가 갈리는 구조다.

정부 기준은 그대로, LTV 40%와 6·4·2억 상한

국민은행의 조치는 정부 규제 위에 은행이 한 겹을 더 얹은 것이다. 정부가 정한 기본 틀은 여전히 유지되고 있다. 서울 전역과 경기 일부 규제지역에서는 주택 구입 목적 주담대의 담보인정비율(LTV)이 40%로 묶여 있다.

여기에 집값 구간별 금액 상한이 더해진다. 시가 15억 원 이하는 최대 6억 원, 15억 원 초과 25억 원 이하는 4억 원, 25억 원 초과는 2억 원까지만 구입 목적 주담대가 허용된다. 이 금액 상한과 LTV로 계산한 값 가운데 더 작은 쪽이 실제 한도가 된다.

세 개의 한도 중 가장 낮은 값이 기준

결국 규제지역에서 대출 가능액은 LTV로 계산한 금액, 정부의 구간별 상한, 그리고 국민은행처럼 은행이 따로 정한 자체 한도를 모두 비교해 가장 낮은 값으로 정해진다. 여기에 총부채원리금상환비율(DSR) 심사가 겹친다.

규제지역 주담대에는 스트레스 금리를 얹어 상환능력을 심사하는 스트레스 DSR도 적용된다. 소득이 넉넉하지 않으면 금액 상한보다 낮은 금액만 나올 수 있어, 같은 집값이라도 차주마다 대출 가능액이 달라진다.

15억·25억 아파트, 자기자본은 얼마

대출 한도가 정해지면 필요한 자기자본은 매매가에서 대출액을 뺀 금액으로 가늠할 수 있다. 시가 15억 원 아파트를 정부 기준 6억 원 한도로 산다면 9억 원 안팎의 자기자본이 필요하지만, 국민은행에서 3억 원만 받는다면 자기자본은 12억 원으로 늘어난다.

시가 25억 원 아파트는 구간별 상한이 4억 원이어서 자기자본이 21억 원가량으로 커지고, 25억 원을 넘으면 상한이 2억 원으로 줄어 부담이 더 무거워진다. 어느 은행을 이용하는지에 따라 실수요자의 자금 계획이 크게 달라지는 셈이다.

완화 아닌 강화 국면, 무엇을 점검하나

실수요자와 청년층을 중심으로 실거주 목적 대출은 풀어 달라는 요구가 이어지지만, 2026년 들어 실제 시행된 완화 조치는 없고 오히려 은행권이 선제적으로 한도를 조이는 흐름이 뚜렷하다. 규제가 완화되기보다 강화되는 국면에 가깝다.

매수를 앞둔 이용자는 대상 주택의 시세 구간과 규제지역 여부를 먼저 확인하고, LTV와 구간별 상한, 은행 자체 한도, DSR 가운데 가장 낮은 값을 기준으로 자금계획을 세우는 것이 안전하다. 은행마다 기준이 다른 만큼 계약 전 사전 상담으로 본인의 실제 한도를 확인하는 절차가 중요해졌다.

이 글은 공개된 정책과 은행 안내, 시장 동향을 정리한 정보 제공용이며 특정 주택의 매매나 대출을 권유하지 않는다. 실제 대출 한도와 조건은 규제 변경과 개별 금융회사의 심사 기준, 차주의 소득·부채 상황에 따라 달라질 수 있으므로 최종 판단과 책임은 이용자 본인에게 있다.