다주택자 양도세 중과 4년 만에 부활…조정지역 3주택 최고 82.5%

조정대상지역에 집을 여러 채 둔 소유자들이 다시 무거운 양도소득세와 마주하게 됐다. 2022년 이후 4년 가까이 멈춰 있던 다주택자 양도소득세 중과가 2026년 5월 10일 양도분부터 되살아났기 때문이다. 팔아서 남긴 차익이 같더라도 매도 시점이 하루 차이로 갈리면 실제로 물어야 하는 세금은 크게 달라진다.

4년간 멈췄던 중과, 왜 되살아났나

정부는 2022년 5월 도입한 다주택자 양도세 중과 배제 조치를 2026년 5월 9일 양도분까지만 인정하고 예정대로 일몰시켰다. 관계부처가 소득세법 시행령을 손질하면서 추가 연장 없이 종료를 확정한 결과다. 4년 동안은 조정대상지역 주택을 팔아도 기본세율만 적용받고 장기보유 혜택까지 챙길 수 있었지만, 유예가 끝나면서 규제의 틀이 원래 자리로 되돌아왔다.

기준일은 언제…어떤 집이 대상인가

중과가 붙는 기준이 되는 '양도일'은 잔금을 치른 날과 소유권 이전 등기를 접수한 날 가운데 앞선 날짜다. 이 날이 5월 10일 이후로 넘어가는 거래부터 가산 규정이 그대로 적용된다. 대상은 조정대상지역에 자리한 주택으로 한정된다. 규제 지역 밖에 있는 주택을 파는 경우라면 보유 채수가 많더라도 가산세율 자체를 따질 필요가 없다.

2주택 65%·3주택 75%…달라진 세율

핵심은 기본 누진세율 위에 얹히는 가산분이다. 양도차익 규모에 따라 6%에서 45%까지 매겨지는 기본세율에, 두 채를 보유한 경우 20%포인트가, 세 채 이상이면 30%포인트가 더해진다. 이렇게 되면 최고 구간 세율이 2주택 소유자는 65%, 3주택 이상 소유자는 75%까지 뛴다. 국세의 10%가 지방소득세로 별도 붙는 점까지 감안하면, 3주택 이상이 부담하는 합산 실효세율은 82.5%에 이른다. 무게를 키우는 요인은 세율만이 아니다. 중과가 적용되는 주택은 오래 갖고 있었더라도 차익을 최대 30%까지 깎아주던 장기보유특별공제를 받지 못한다. 세율 가산과 공제 배제가 동시에 작동하는 셈이다.

구분	기본세율	중과 가산	합산 최고세율
2주택	6~45%	+20%p	65%(국세)
3주택 이상	6~45%	+30%p	75%(국세)
3주택 이상(지방세 포함)	-	-	82.5%

모든 다주택자가 대상은 아니다

집을 여럿 가졌다고 전부 중과 그물에 걸리는 것은 아니다. 우선 채수를 셀 때 일부 유형은 제외된다. 미분양 물량이나 규모가 작은 신축 주택, 수도권·광역시·세종 밖의 저가 주택, 인구가 줄어드는 지역의 집 등은 보유 수 계산에서 빠진다. 장기임대주택이나 어린이집으로 쓰이는 주택처럼 시행령이 따로 열거한 유형은 중과 자체가 배제된다. 시행 전에 거래를 매듭지은 경우를 위한 경과 규정도 마련됐다. 5월 9일까지 계약을 맺은 거래에 한해, 기존 조정대상지역은 계약일부터 4개월, 지난해 새로 지정된 조정대상지역은 6개월 안에 잔금을 넘기면 중과를 물리지 않는다.

다주택자가 따져봐야 할 것

결국 다주택자 입장에서는 보유 주택이 규제 지역에 놓여 있는지, 세대 기준으로 채수가 몇으로 잡히는지, 배제 요건에 해당하는지를 차례로 짚어보는 일이 먼저다. 같은 차익이라도 파느냐 갖고 있느냐에 따라 세금을 뺀 실수령액이 절반 안팎으로 벌어질 수 있어, 물건별로 세액을 미리 따져보는 작업이 필요하다. 세 부담이 커진 만큼 매물을 거둬들이고 버티는 흐름이 나타날 수 있다는 관측도 나온다. 다만 개인별 세액은 취득가와 보유기간, 지역 지정 여부에 따라 달라지므로 신고에 앞서 세무 검토를 거치는 편이 안전하다.