2026 재산세·종부세 계산법, 공시가격 상승 부담 점검하기

매년 여름이면 주택 보유자에게 재산세와 종합부동산세 고지서가 날아온다. 두 세금은 모두 국토교통부가 고시하는 공시가격을 출발점으로 삼지만, 부과하는 주체와 계산 방식이 다르다. 특히 공시가격이 오르면 세 부담이 어떻게 늘어나는지 계산 구조를 알아 두면 미리 대비하기 쉽다. 2026년 기준으로 재산세와 종부세가 어떤 순서로 산출되는지, 1세대 1주택자는 어떤 공제를 받는지 단계별로 정리했다.

보유세는 재산세와 종부세로 나뉜다

집을 보유하면서 내는 세금을 흔히 '보유세'라고 부르는데, 이는 재산세와 종합부동산세를 합친 개념이다. 재산세는 시·군·구가 부과하는 지방세로, 주택을 가진 사람이라면 공시가격에 따라 대부분 납부한다. 반면 종부세는 국가가 부과하는 국세로, 보유한 주택의 공시가격 합계가 일정 기준을 넘는 경우에만 추가로 매겨진다. 두 세금이 같은 주택에 겹쳐 부과되는 만큼, 종부세를 계산할 때는 같은 과세표준에 해당하는 재산세 상당액을 빼주어 이중과세를 조정한다.

재산세는 어떻게 계산되나

재산세는 공시가격에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 구하고, 여기에 구간별 세율을 적용해 세액을 산출하는 구조다. 과세표준이 커질수록 세율이 높아지는 누진 방식이며, 여기에 지방교육세와 도시지역분 등이 함께 부과된다. 주택분 재산세는 보통 7월과 9월 두 차례에 나눠 납부한다. 다만 공정시장가액비율과 구간별 세율은 지방세법과 지방자치단체 고시에 따라 정해지고 개정될 수 있으므로, 정확한 수치는 관할 지자체나 위택스에서 확인하는 편이 안전하다.

종부세 계산의 핵심 네 단계

종부세 계산의 뼈대는 네 단계로 요약된다. 먼저 인별로 전국의 주택 공시가격을 모두 더한다. 이때 임대사업자 등록 주택 등 법에서 정한 합산배제 주택은 제외한다. 다음으로 기본공제를 빼는데, 일반 대상자는 9억 원, 1세대 1주택자는 12억 원을 공제한다. 남은 금액에 2026년 주택분 공정시장가액비율인 60%를 곱하면 과세표준이 나온다. 마지막으로 과세표준 구간에 따른 누진세율을 적용해 산출세액을 구한 뒤, 누진공제와 재산세 상당액을 빼고 세부담 상한까지 반영해 최종 세액을 확정한다.

단계	내용
1. 공시가격 합산	인별 전국 주택 공시가격 합계(합산배제 주택 제외)
2. 기본공제	일반 9억 원 / 1세대 1주택 12억 원 차감
3. 공정시장가액비율	남은 금액 × 60% = 과세표준
4. 세율·공제	구간별 누진세율 적용 후 재산세 상당액·세부담 상한 반영

1세대 1주택자의 공제와 세액공제

1세대 1주택자는 기본공제가 12억 원으로 높아 상대적으로 부담이 가볍다. 여기에 더해 고령자와 장기보유자에게는 산출세액을 직접 깎아 주는 세액공제가 적용된다. 연령별로는 60세 이상 20%, 65세 이상 30%, 70세 이상 40%가 공제되고, 보유기간별로는 5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%가 공제된다. 두 공제는 합산할 수 있으며 한도는 최대 80%다. 예컨대 70세 이상이면서 15년 넘게 한 채를 보유한 경우 산출세액의 최대 80%까지 줄일 수 있다.

공시가격이 오르면 부담은 얼마나 늘까

계산 구조를 보면 공시가격 상승이 세 부담에 미치는 영향을 가늠할 수 있다. 공시가격이 오르면 기본공제를 뺀 초과분이 커지고, 여기에 60%를 곱한 과세표준도 함께 늘어 세액이 증가한다. 간단한 예로 1세대 1주택자가 공시가격 15억 원 주택을 보유했다면, 12억 원을 공제한 3억 원에 60%를 적용해 과세표준은 1억8000만 원이 된다. 여기에 구간 세율을 적용해 산출세액을 구한 뒤 재산세 상당액과 세부담 상한, 세액공제를 반영하면 실제 납부액이 정해진다. 다만 누진공제와 각종 공제가 얽혀 있어 정확한 금액은 국세청 홈택스의 종부세 간이세액 계산기를 이용하는 것이 가장 확실하다.